Жаропонижающие средства для детей назначаются педиатром. Но бывают ситуации неотложной помощи при лихорадке, когда ребенку нужно дать лекарство немедленно. Тогда родители берут на себя ответственность и применяют жаропонижающие препараты. Что разрешено давать детям грудного возраста? Чем можно сбить температуру у детей постарше? Какие лекарства самые безопасные?
Выделяют две основные модели ипотечного кредитования. Рассмотрим каждую из них в отдельности. Для начала остановимся на американской модели, поскольку именно на её основе организуются модели ипотечного кредитования в России.
Американская модель ипотечного кредитования
Первая - двухуровневая, её еще называют "американской моделью". Она опирается в своей основе на вторичный рынок закладных ценных бумаг. Суть американской модели ипотечного кредитования можно охарактеризовать следующим образом:
1) Коммерческий или государственный банк выдает ипотечную ссуду заемщику при условии того, что тот обязуется в течение определенного оговоренного срока ежемесячно переводить в данный банк фиксированную сумму денежных средств. Это обязательство заемщика обеспечивается залогом приобретаемого в собственность жилья.
2) После выдачи ссуды банк продает данный кредит одному из специализированных агентств ипотечного кредитования, одновременно передавая ему и обязательства по обеспечению. Агентство немедленно возмещает банку выданные заемщику средства и взамен просит переводить ежемесячные выплаты, получаемые в счет уплаты долга (исключая прибыль (маржу) кредитной организации) в агентство.
3) Ипотечные агентства после покупки некоторого количества ипотечных кредитов у банков формируют их в пулы и на основе каждого создают новые ценные бумаги, источником выплат по которым являются платежи заемщиков. Данные выплаты гарантированы уже не залогом недвижимости, а ипотечным агентством, выступающим в качестве юридического лица. Ипотечные агентства реализуют ипотечные ценные бумаги на фондовых рынках, в результате чего их прибылью, так же как и прибылью банков является маржа. 8, с.34
Немецкая модель ипотечного кредитования
Вторая модель ипотечного кредитования - это одноуровневая "немецкая модель", которая представляет собой автономную и сбалансированную модель ипотеки и базируется на "сберегательно - ссудной" системе функционирования. Данная система строится по типу немецких "частных стройсберкасс" - Bausparkasse или - американских Savings&Loans, или - французских Livret Epargne Logement. При этой модели вкладчики получают возможность накопить (накопление происходит на счете сберкассы) определенный необходимый взнос на приобретение дома или квартиры (он может составлять 30-50% стоимости), а затем - на недостающую сумму получить ипотечный кредит. При этом, все имеющиеся накопленные вкладчиками и собственных средства кассы могут использоваться только на цели осуществления уставной деятельности, то есть - на выдачу ипотечных кредитов.
Модель ипотечного кредитования в России 13, с.58
Механизм функционирования системы ипотечного кредитования, действующий в настоящее время в России может быть представлен в виде следующих этапов ипотечного кредитования:
1) Предварительный этап (на данном этапе происходит разъяснение клиенту основных условий осуществления кредитования и передается список документов, необходимых для получения ссуды);
2) Сбор и проверка предоставленной информации о клиенте и залоге;
3) Оценивается вероятность погашения кредита;
4) Этап принятия решения по кредиту (определяется сумма, порядок погашения, срок, процентная ставка);
5) На данном этапе заключается кредитный договор;
6) Обслуживание кредита;
7) Закрытие кредитной сделки.
На рисунке 1, представленном ниже модель ипотеки приведена в виде схемы.
Рисунок 1 - Схема модели ипотечного кредитования 11, с.16
Рассмотрим модель ипотечного кредитования в России более подробно
В ходе предварительного этапа заемщик должен ознакомиться со всей необходимой информацией о кредиторе, условиях предоставления ипотечной ссуды, о правах и обязанностях, возникающих у него при заключении кредитной сделки.
Далее, после разъяснения заемщику условий кредитования работниками кредитной организации определяется максимально возможный объем средств, которые банк может предоставить в кредит, согласовываются процедуры кредитования и порядок расчетов, составляется примерная смета расходов заемщика и заполняется заявление на получение кредита. Данное заявление рассматривается кредитором в качестве одного из самых важных источников информации о потенциальном клиенте.
В России и Мире существует золотое банковское правило, суть которого заключается в следующем: на ежемесячную выплату кредита заемщик должен тратить не больше 30% личного ежемесячного дохода. В случае, если данная доля больше (40-60%), то такая ссуда уже становиться рискованной. Именно поэтому, банк оценивает объем кредита, который он может предоставить исходя из дохода заемщика.
В случае положительного решения по ипотечному кредиту заёмщик и банк заключают кредитный договор на покупку выбранной, заранее оговоренной жилой недвижимости. Договор об ипотеке содержит информацию о предмете ипотеки, его оценке, существо, а так же, сведения о размере и сроках исполнения обязательства, которое обеспечивается ипотекой. Следует учитывать, что не допускается ипотека домов и квартир, которые находятся в государственной или муниципальной собственности.
После заключения договора об ипотеке, коммерческие банки, как правило, требуют, чтобы заемщик внес первоначальный взнос, величина которого может колебаться в зависимости от условий ипотечной программы. При этом, банки-кредиторы заинтересованы в том, чтобы этот первоначальный взнос был как можно больше, поскольку, чем больше взнос, тем меньший риск имеет сделка.
Далее, как и в американской модели ипотечного кредитования обязательства заёмщиков, обеспеченные залогом приобретаемой недвижимости, оформляются в форме закладных, пулы которых продаются ипотечным агентам, формирующим ипотечное покрытие ипотечных ценных бумаг. Так же коммерческие банки, удовлетворяющие требованиям Банка России, могут сами формировать ипотечное покрытие и эмитировать ипотечные ценные бумаги.
Сравнительный анализ различных моделей ипотечного жилищного кредитования, функционирующих за рубежом, позволит выявить наиболее приемлемые для современной России подходы к организации системы ипотечного жилищного кредитования.
Основными моделями системы ипотечного жилищного кредитования за рубежом в настоящее время являются: усеченно-открытая модель; расширенно-открытая модель (американская) модель сбалансированной автономии (немецкая).
Поскольку выделение данных моделей носит условный характер, в одной стране они могут функционировать одновременно. Каждая модель организации системы ипотечного жилищного кредитования включает в себя определенный набор основных элементов.
Наиболее простой системой следует считать усеченно-открытую модель ипотечного кредитования (рисунок 2) 12, с.16. Суть данной модели в следующем. Банки выдают ипотечные кредиты под залог недвижимости, в том числе жилой, и на основе образовавшегося пула закладных эмитируют собственные ценные бумаги - закладные листы. Продажа закладных листов обеспечивает банкам пополнение ресурсов "длинных" денег для выдачи следующих кредитов. Таким образом, осуществляется рефинансирование ипотечных кредитов, обеспечивающее сбалансированность активов и пассивов банка по срокам
Рисунок 2 - Схема усеченно-открытой системы ипотечного кредитования
Вторая из наиболее распространенных в мировой практике моделей ипотечного кредитования недвижимости - американская - предполагает существование развитого вторичного рынка ипотечных кредитов (рисунок 3) 12, с.16.
Суть модели заключается в том, что средства для рефинансирования ипотечных кредитов привлекаются кредиторами с фондового рынка через посредников. Принципиальным в данной модели является разделение субъектов кредитора и инвестора.
Рисунок 3 - Схема расширенно-открытой модели ипотечного кредитования
Ключевым отличительным признаком сбалансированной моделью автономии является сберегательно-ссудный принцип ее функционирования (рисунок 4) 12, с.16. Формирование кредитных ресурсов осуществляется за счет сбережений вкладчиков, желающих в будущем получить ипотечный жилищный кредит. Суть немецкой модели ипотечного кредитования жилья заключается в создании замкнутого ипотечного финансового рынка. Он формируется вокруг специализированных сберегательно-ипотечных учреждений
Рисунок 4 - Схема модели сбалансированной автономии
Основные характеристики представленных моделей отражены в следующей таблице
Таблица 1 - Характеристика различных моделей ипотечного кредитования
|
Сравниваемые параметры |
Усеченно-открытая модель |
Расширенно-открытая модель |
Модель сбалансированной автономии |
|
Страны распространения |
Восточная Европа, Англия, Испания, Дания и др. |
США И Другие развитые СТРАНЫ |
Германия, Франция, Австрия, Испания, Чили, Таиланд, Чехия и др. |
|
Принцип функционирования |
Рыночный (зависит от общего состояния финансово-кредитного рынка страны) |
Ссудно-сберегательный (модель автономна) |
|
|
Источники привлечения кредитных ресурсов |
Собственные И заемные средства Банков |
Ипотечные ценные бумаги, обращающиеся на вторичном рынке, а также собственные и заемные средства банков |
Жилищные накопления и жилищные контрактные сбережения будущих заемщиков, а также собственные и заемные средства банков |
|
Основные кредиторы |
Универсальные и ипотечные банки |
Ипотечные И сберегательные Банки |
Ипотечные банки, специализированные сберегательные банки (сберкассы и стройсберкассы) |
|
Формат государственной поддержки |
Не определены |
Рефинансирование займов в условиях кризиса |
Субсидии по стройсбережениям |
Простота организации функционирования усеченно-открытой модели обусловливает ее широкое распространение в мире, особенно в развивающихся странах. Однако недостатки модели (зависимость от рыночного уровня ставки процента, отсутствие жестких стандартов, ограниченность количества привлекаемых кредитных ресурсов) препятствуют ее развитию в России.
Попытки развития американской модели ипотечного кредитования как национальной модели ипотеки предпринимаются в России со второй половины 90-х годов . Однако в силу ряда причин (преимущество зарубежных источников фондирования, недостаточная государственная поддержка) двухуровневая модель практически прекратила свое развитие и в настоящее время уступила место континентальной одноуровневой модели, которая в условиях кризиса оказалась более устойчивой в силу ряда преимуществ: полная независимость от финансового рынка; пониженный кредитный риск; доступность кредитов значительной части населения
Для функционирования сберегательной системы ипотеки в России существуют серьезные препятствия: отсутствует законодательная база для функционирования строительно-сберегательных касс; сохраняется массовое недоверие населения к финансовым структурам, в условиях высокой инфляции и роста цен происходит обесценивание накоплений, из-за чего приобретение квартиры с использованием такой модели отодвигается на все более поздние сроки2, с.16.
Таким образом, сопоставив положительные и отрицательные черты каждой из моделей, мы проанализировали возможности их использования в России. Рационально было бы руководствоваться общими началами построения системы массовой "рыночной" ипотеки, учитывая национальные особенности России. При этом необходимо начинать с укрепления институтов доверия в системе жилищного строительства (повышение ответственности застройщиков, гарантии прав дольщиков, соблюдение сроков ввода в эксплуатацию, максимально возможное фиксирование цены и другие аспекты), отработки механизмов социальной ипотеки и повышения уровня госгарантий и только после этого - формирования (активизации) независимых кредитно-финансовых институтов ипотеки.
Ипотечный рынок во всем мире работает по двум направлениям: выдача кредитов и их рефинансирование. Уникальность этого рынка заключается в том, что он является связующим звеном между двумя огромными экономически важными сегментами: рынком недвижимости и финансовым рынком. На сегодняшний день в мировой практике существует множество инструментов ипотечного кредитования, а также несколько механизмов, с помощью которых кредитные учреждения рефинансируют выданные средства, например: выпуск ипотечных ценных бумаг, создание ипотечных паевых инвестиционных фондов или их аналогов, перепродажа пулов закладных.
Под системой ипотечного кредитования подразумевается создание соответствующих институтов и отработанных механизмов, которые бы обеспечили возможность эффективного ипотечного кредитования.
Для формирования слаженной и эффективно функционирующей системы ипотечного кредитования в первую очередь необходима действующая система ипотечных кредитных институтов, включая банки и другие ипотечные кредитные учреждения, непосредственно осуществляющих ипотечные кредитные операции. Эффективность функционирования данной системы в значительной степени зависит от уровня развития инфраструктуры, включающей систему регистрации оборота недвижимого имущества, систему профессиональной оценки стоимости недвижимого имущества, страховые компании, а также институты, организующие деятельность на вторичном рынке ипотечных ссуд, и некоторые другие элементы.
Ставя задачу создания целостной рыночной системы ипотечного жилищного кредитования, ориентированной прежде всего на использование эффективных стандартных финансовых механизмов, необходимо учитывать возможность применения схем жилищного финансирования, направленных на использование местных ресурсов и отражающих специфику отдельных регионов. В переходных условиях формирования и создания системы ипотечного жилищного кредитования такие схемы могут помочь решению жилищной проблемы определенной части населения, хотя в силу ограниченности местных ресурсов, их ориентации на региональные особенности масштабы их реализации лимитированы 19, с.55.
Главная цель - создать работающую систему обеспечения доступным по стоимости жильем российских граждан со средними доходами, основанную на рыночных принципах приобретения жилья на свободном от монополизма жилищном рынке за счет собственных средств граждан и долгосрочных ипотечных кредитов.
Ипотечные отношения обладают огромным потенциалом, в полной мере не реализующимся в жилищной сфере, хотя именно эти отношения являются тем действенным средством, которое позволяет решить ряд насущных задач:
1) обеспечить долговременную и прочную интеграцию рынка недвижимости и финансового рынка;
2) обеспечить щадящий режим приобретения жилья гражданами;
3) повысить инвестиционную активность в капитальном строительстве.
В зависимости от стоимости жилья, источников средств, платежеспособности и категории (с учетом прав на льготы) граждан, желающих улучшить жилищные условия, выделяются несколько жилищных стратегий:
стратегия, рассчитанная на предоставление государственных субсидий и помощь предприятий;
смешанная стратегия, основанная на использовании государственных субсидий и собственных средств граждан;
рыночная стратегия, ориентированная в основном на собственные средства граждан.
Деятельность субъектов ипотечного рынка, в первую очередь граждан-заемщиков и банков-кредиторов, особенно в период формирования и становления системы ипотечного жилищного кредитования, без специальных мер поддержки муниципалитета практически невозможна.
От внедрения административных основ системы ипотечного кредитования выигрывает территория в целом. Муниципальные органы стимулируют процесс жилищного строительства, а значит, и рост налоговых поступлений, но в то же время минимизируют свои риски, получая при невыполнении гражданином условий кредитования для нужд города либо новую квартиру, либо квартиру повторного заселения.
В настоящее время кредиты, предлагаемые банками на приобретение жилья, доступны ограниченному кругу лиц. Создание системы ипотечного кредитования со встроенными юридическими и экономическими механизмами ограничения рисков, мобилизации финансовых ресурсов способно существенно удешевить ипотечные кредиты и превратить их в эффективное средство решения жилищной проблемы для граждан России.
Развитие ипотечного жилищного кредитования населения как целостной системы, с одной стороны, и как составной части рыночной экономики - с другой, должно строиться на следующих основополагающих принципах:
1) При создании системы ипотечного жилищного кредитования в России необходимо учитывать имеющийся международный опыт. Вместе с тем следует исходить из российских макроэкономических условий и законодательной базы, принимать во внимание то, что население России пока еще с настороженностью воспринимает ситуацию длительной зависимости от банка-кредитора при ипотечном кредитовании.
2) Одним из ключевых требований является обеспечение доступности ипотечных кредитов для групп населения не только с высокими, но и со средними доходами. При этом система должна носить рыночный, а не дотационный характер, быть полностью прозрачна и понятна всем участникам процесса ипотечного кредитования.
3) Обязательное условие - постоянное развитие системы, опора на эффективное использование привлеченных финансовых ресурсов граждан, коммерческих банков-кредиторов, инвесторов, а не на финансирование со стороны государственного бюджета.
4) Система ипотечного жилищного кредитования должна быть воспроизводима в любом регионе страны. Темпы и масштабы внедрения ипотеки в тех или иных регионах определяются не столько субъективными факторами наличия или отсутствия политической воли у руководства региона, а объективной экономической ситуацией, наличием платежеспособного спроса на жилье и его предложением.
5) Особое требование - многовариантность, незамкнутость системы.
6) Исключительно важным аспектом государственной политики, направленной на развитие ипотечного кредитования, является формирование макроэкономических условий и институциональной среды, способствующих повышению доступности ипотечных кредитов для заемщиков. Имеется в виду комплекс мер по контролю за уровнем инфляции, динамикой обменного курса рубля, по снижению процентных ставок, реструктуризации банковской системы, развитию нормативно-законодательной базы.
7) Решение жилищной проблемы и координация деятельности всех субъектов рынка жилья в существенной мере зависит от деятельности органов исполнительной власти на всех уровнях. В связи с этим возрастает роль региональных и местных органов власти на этапе создания системы ипотечного кредитования. 20, с.118
Становлению и поступательному развитию системы долгосрочного ипотечного жилищного кредитования мешает целый ряд проблем: несовершенство законодательства; неэффективность системы регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в учреждениях юстиции; недостаточное развитие оценочного и страхового дела; отсутствие специализированных ипотечных банков; высокая стоимость кредитных ресурсов коммерческих банков; отсутствие вторичного рынка закладных (ипотечных кредитов); высокие ставки рефинансирования; отсутствие эффективных механизмов ограничения рисков банков и покрытия со стороны государственных органов; высокая стоимость кредитов для заемщика; низкие доходы преобладающей части населения по сравнению со стоимостью жилья; недостаток бюджетных средств для предоставления жилищных субсидий социально незащищенным гражданам, которые позволили бы снизить кредитную нагрузку при приобретении жилья; несовершенство налогообложения, недостаточное количество стимулов для вложения гражданами средств в жилье.
Эксперты предлагают следующие основные направления решения указанных проблем:
1) Совершенствование законодательной и нормативной базы, обеспечивающей исполнение обязательств при ипотечном кредитовании, в первую очередь в части создания четкой процедуры обращения взыскания на предмет ипотеки и выселения неплательщика по кредиту из заложенного жилья;
2) Создание и внедрение универсального механизма обеспечения притока долгосрочных финансовых ресурсов;
3) Налоговое стимулирование граждан - получателей ипотечных кредитов, с одной стороны, и коммерческих банков - ипотечных кредиторов и инвесторов, обеспечивающих рефинансирование коммерческих банков - кредиторов, - с другой;
4) Создание равных условий для свободной конкуренции между субъектами рынка ипотечных кредитов;
5) Создание механизмов социальной защиты заемщика в случае неправомерных действий банков-кредиторов, а также для его социальной адаптации при процедуре выселения, обусловленной невозможностью погашения взятого ранее ипотечного кредита;
6) Уточнение нормативной базы, регулирующей деятельность кредитных организаций по предоставлению и обслуживанию ипотечных долгосрочных кредитов, а также их рефинансированию;
7) Формирование нормативно-законодательных основ для использования новых финансовых инструментов (ценных бумаг) в целях привлечения долгосрочных ресурсов в эту сферу.
Помимо этого необходимо предусмотреть ряд специальных жилищных льгот для банков, осуществляющих ипотечную деятельность. Достаточно действенной мерой может стать введение порядка, при котором банки, открывающие жилищные вклады и предоставляющие ипотечные кредиты, имеют возможность уменьшать налогооблагаемую прибыль на сумму выданных долгосрочных жилищных кредитов или для них применяется освобождение от налогов прибыли, полученной от ипотечных кредитов. Кроме того, по мнению экспертов, следует освободить от резервирования или снизить нормы обязательных резервов, депонируемых банком в ЦБ РФ, по средствам, поступающим на жилищные вклады. 16, с.71
Привлечение внешних ресурсов для ипотечного жилищного кредитования сдерживается высоким уровнем риска. В этих условиях государство должно всемерно способствовать привлечению средств в реновацию и создание основных фондов. На практике происходят обратные процессы. Рынок государственных ценных бумаг поглощает финансовые ресурсы и делает их непомерно дорогими, налоги неоправданно увеличивают инвестиционную стоимость.
Полагаем, что конкретная поддержка со стороны государственных органов применительно к системе ипотечного жилищного кредитования может выражаться в следующих формах:
1) Придание системе ипотечного жилищного кредитования статуса муниципальной;
2) Приоритетное выделение площадок под застройку (без всяких дополнительных условий) для реализации системы;
3) Снятие или значительное уменьшение величины финансовой нагрузки на участников системы за счет снижения расходов на инфраструктуру и других льгот;
4) Выделение из федерального, городского или местного бюджета безвозмездных субсидий на строительство или приобретение жилья;
5) Предоставление гражданам льготных условий кредитования;
6) Принятие постановлений о залоговом кредитовании (на местном уровне), при котором муниципальные власти выступают гарантом по кредитам на реализацию высокоэффективных проектов, если эти проекты соответствуют приоритетным направлениям городского развития, а заемщик - установленным критериям;
7) Эмиссия муниципальных ценных бумаг, которые наряду с обеспечением притока средств в программы развития могут быть предметом залога в обеспечение кредитов, привлекаемых инвесторами на реализацию нужных городу проектов;
8) Выпуск облигационных займов, обеспеченных землей и недвижимостью.
В нынешних условиях, когда предпринимаются меры по стабилизации экономики и реформированию кредитно-финансовой сферы, формирование системы ипотечного жилищного кредитования становится одним из приоритетных направлений государственной политики. Не случайно Правительством РФ была одобрена Концепция развития системы ипотечного жилищного кредитования. Она ориентирована на создание системы эффективного и масштабного долгосрочного ипотечного кредитования населения. В качестве основной задачи государства в Концепции выдвигается создание законодательной базы и нормативного регулирования процесса ипотечного кредитования с целью снижения финансовых рисков и повышения доступности жилья. Наряду с Концепцией, Постановлением Правительства РФ утвержден План подготовки проектов нормативных правовых актов, обеспечивающих развитие системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации. Совершенно очевидно, что существующая сегодня законодательная база недостаточно полна, имеет внутренние противоречия, что, в частности, мешает банкам эффективно участвовать в ипотечном кредитовании. Принятое Постановление позволяет устранить многие препятствия на пути развития ипотеки.
Одноуровневая модель ипотечного кредитования действует в ряде развитых западных стран таких, как Дания, Германия, Франция. При одноуровневой модели ипотечного кредитования, в отличие от , функции кредитора и инвестора выполняет один субъект, то есть банк, выдавший , который самостоятельно выпускает и реализовывает ценные бумаги.
Такую схему ипотечного кредитования еще называют немецкой моделью . Она получила широкое распространение в Европе, а также ее стали использовать в развивающихся странах.
В Германии накопление средств на покупку жилья и выдачу ипотечных кредитов осуществляют специализированные кредитные учреждения, строительно-сберегательные кассы. То есть кредитование частных лиц производится за счет привлечения средств самих же граждан.
Физическое лицо открывает в кассе накопительный счет и копит на нем денежные средства до определенного уровня, около 50% от стоимости жилья. После чего получает льготный кредит на недостающую сумму и передает кредитному учреждению приобретенную недвижимость в залог до полного погашения займа. Стоит отметить, что заемщик получает еще и государственную дотацию в размере 10%.
При одноуровневой модели ипотечного кредитования кредиторами, как правило, выступают специально учрежденные кредитные организации — .
Рефинансирование кредитов происходит двумя путями:
- во-первых, за счет эмиссии (ИЦБ) на основе пулов закладных, которую осуществляют сами банки, продавая впоследствии ИЦБ (в частности, ипотечные облигации) на фондовом рынке различным инвесторам;
- во-вторых, за счет продажи закладных, организованных или не организованных в пулы и выставляемых банком на первичный рынок ценных бумаг.
Для первичного рынка ипотечного кредитования такими сделками являются сделки:
- по выдаче кредитов (займов);
- залогу недвижимого имущества;
- по обращению взыскания на заложенное имущество и его продаже в случае ненадлежащего исполнения или неисполнения заемщиком его обязательств;
- по страхованию предмета залога.
Для вторичного рынка ипотечного кредитования к таким сделкам относятся выпуск эмиссионных ценных бумаг, обеспеченных ипотечными активами, и сделки по их размещению.
Ипотечные бумаги выпускает сам банк. Выдавший ипотечный кредит банк (специализированная ипотечная кредитная организация) самостоятельно рефинансирует ипотечные кредиты за счет выпуска ценных бумаг облигационного типа — закладных листов.
Закладные листы в отличие от обыкновенных облигаций имеют специальное обеспечение – занесенное в специальный регистр имущество — ипотечные кредиты.
Деятельность ипотечных банков строго контролируется государством и органами банковского надзора.
Особенностями одноуровневой модели по сравнению с двухуровневой также являются:
- относительная дешевизна ее организации и контроля над ней;
- отсутствие необходимости страховать кредитно-финансовые риски;
- отсутствие затрат на выплату агентских вознаграждений обслуживающим кредит банкам, что снижает стоимость кредита для залогодателей.
Отличительные особенности Немецкой модели - основанной на системе сбережений от Американской модели - основанной на системе вторичного рынка ипотечных ценных бумаг, приведены в таблице.
| Сравниваемые параметры | Немецкая модель | Американская модель |
| Стоимость привлекаемых банком ресурсов | Ниже рыночных | Рыночная |
| Получение кредита | После прохождения сберегательной стадии | Сразу после обращения в банк |
| Форма привлеченных ресурсов | Сберегательные (депозитивные) счета | Обеспеченные ипотекой ценные бумаги |
| Основная форма государственной поддержки | Премиальные выплаты по вкладам | Государственные гарантии по закладным |
| Объемы кредитования | Ограничены объемом сбережений | Ограничены платежеспособностью заемщика | Постоянно | На 1 этапе при становлении системы рынка |
| Сроки кредитования | 8-10 лет | От 15 до 30 лет |
| Сумма кредита | до 45% от стоимости квартиры | До 100% стоимости квартиры |
Следует признать, что с точки зрения экономического прогресса наиболее эффективной выглядит классическая американская модель. Благодаря перепродаже выданных кредитов и развитому рынку ипотечных ценных бумаг ничто не ограничивает рост «ипотечного» капитала.
Мировая практика выработала несколько разновидностей систем ипотечного кредитования, которые принято именовать моделями. Модели ипотечного кредитования (модели ипотеки) отличаются друг от друга главным образом по следующим параметрам:
- теснота связи системы ипотечного кредитования с финансовым рынком;
- масштабы и инструменты привлечения финансовых ресурсов;
- наличие предварительных условий для получения кредита.
В зависимости от того, каким образом разрешаются эти вопросы, могут быть выделены две основные модели ипотеки: открытая и закрытая.
Открытая (англо-американская) модель ипотеки включается в систему финансового рынка страны в целом.
Закрытая (немецкая) модель предполагает относительную автономность ипотечного кредитования от финансового рынка.
В свою очередь, открытая модель может быть разделена на одноуровневую (английскую, континентальную) и двухуровневую (американскую).
Открытая модель ипотечного кредитования предполагает, что средства, используемые для выдачи ипотечных кредитов, привлекаются с открытого финансового рынка, что предусматривает вступление в конкурентную борьбу за инвестиционные ресурсы.
Закрытая модель основана на том, что источниками кредитных ресурсов являются накопления лиц, выступающих и в качестве заемщиков.
Закрытая и открытая модели ипотеки отличаются и по второму критерию – характеру условий, которые выдвигаются перед потенциальным заемщиком при решении вопроса о выдаче ему ипотечного кредита.
В закрытой модели этими условиями являются участие потенциального заемщика в предварительном (накопительном) этапе и аккумулирование определенной суммы для получения ипотечного кредита.
Зарубежный опыт
Наиболее ярким примером закрытой модели ипотеки является немецкая "система стройсбережений".
Ее основные признаки следующие:
- 1) получению кредита предшествует этап накопления средств в специализированных учреждениях ("строительные кассы") – примерно 40% стоимости будущего жилья. На этапе накопления на вложенные средства начисляется процент более низкий, чем по обычным депозитам;
- 2) после завершения этапа накопления (срок от 5 до 10 лет) появляется возможность: а) получения государственной дотации в размере примерно 10% стоимости жилья; б) получения кредита для оплаты недостающей части стоимости жилья под пониженный процент по сравнению с рыночными ставками.
Закрытая модель ипотечного кредитования обеспечивает ее относительную независимость от состояния финансового рынка (колебания процентных ставок на нем не оказывают прямого влияния на условия кредитования). Однако при этом существенно уменьшается ресурсная база для ипотечных кредитов, что влияет на масштабы ипотечного кредитования. Кроме того, при определенных обстоятельствах, например при резком и существенном повышении ставок по вкладам в коммерческих банках, нельзя исключить изъятие частью вкладчиков своих средств из строительных касс, что может привести к кризису в системе.
Графически принципиальная схема системы стройсбережений может быть представлена так, как показано на рис. 11.2.
Рис. 11.2.
Система стройсбережений имеет выраженную социальную направленность. Во-первых, она стимулирует сбережения населения, а во-вторых, она рассчитана прежде всего на молодых людей, которые имеют возможность определенное время накапливать средства для решения жилищной проблемы.
Открытая модель ипотечного кредитования интегрирована в общую систему финансового рынка, что, с одной стороны, способствует расширению масштабов кредитования, но с другой – ставит возможности ипотечного кредитования в существенную зависимость от состояния рынка финансов в целом.
При этой модели отсутствует период накопления заемщиком средств. Взамен этого вводится требование первоначальных стартовых платежей заемщика на приобретение жилья в размере до 20–30% стоимости приобретаемой недвижимости и проводится более тщательная проверка заемщика и обеспечения. Ставки по выдаваемым ипотечным кредитам устанавливаются при этой модели в зависимости от состояния финансового рынка в целом и особенностей недвижимости как средства обеспечения кредита. Они, естественно, выше, чем в системе стройсбережений.
Графически принципиальная схема открытой модели ипотечного кредитования приведена на рис. 11.3.
Рис. 11.3.
Что касается разновидностей открытой модели, то различия между ними состоят в следующем.
Одноуровневая (английская, континентальная) модель предполагает, что источники ресурсов для выдачи ипотечных кредитов формируются на уровне ипотечного банка, который привлекает средства для него с помощью обычных механизмов – средств, находящихся на его счетах, межбанковских кредитов и пр. При этой системе существует лишь первичный рынок закладных. В данном случае отношения по поводу ипотечного кредита существуют лишь между двумя субъектами: ипотечный банк – заемщик (одноуровневая модель).
Двухуровневая (расширенная, американская) модель предусматривает, что первичный рынок закладных дополняется вторичным, на котором обращаются производные ценные бумаги, выпускаемые ипотечными посредниками, скупающими у ипотечных банков первые закладные. В этом варианте отношения по поводу выданных ипотечных кредитов возникают: 1) между ипотечным банком и заемщиком; 2) между ипотечным банком и ипотечным посредником.
Технология ипотечного кредитования в США подразумевает наличие двух документов:
- 1) кредитного договора (в нем фиксируются вопросы, относящиеся к задолженности: размер кредита, порядок платежей, ставка);
- 2) договора об ипотеке (в нем излагаются условия залога недвижимости, права и обязанности сторон), в котором обязательно содержится указание на основное обязательство.
Такое разделение позволяет банку продать предоставленный заем, т.е. обеспечивает возможность вторичного обращения закладной, иод которую могут быть выпущены иные ценные бумаги, например облигации.
Именно в этом и состоит основное отличие американской системы ипотечного кредитования: разрыв непосредственной связи между индивидуальным инвестором и индивидуальным заемщиком, позволяющий привлекать в целях ипотечного кредитования значительные средства, в том числе мелких и средних инвесторов, иод надежное обеспечение, каковым является недвижимость. При этом важным условием развития системы кредитования является высокий уровень стандартизации выдаваемых ипотечных кредитов для объединения их в пулы, которые могут быть предложены потенциальным покупателям.
Весь процесс ипотечного кредитования в американской модели может быть разбит на три основные стадии: инициирование, посредничество, инвестирование (рис. 11.4).
Инициирование – процедура выдачи первичного ипотечного кредита ипотечным банком (первичный кредитор), включающая в себя проверку как самой собственности, передаваемой в залог, так и заемщика, его способности выполнить обязательства по кредитному договору.
Посредничество – процесс приобретения ипотечными посредниками (вторичный кредитор) пулов индивидуальных ипотечных ссуд у ипотечных, сберегательных и коммерческих банков и трансформация их в ценные бумаги, предлагаемые к продаже инвесторам на фондовом рынке.
Инвестирование – процесс приобретения и накапливания физическими и юридическими лицами ценных бумаг, выпускаемых посредниками, для получения дохода по ним.
Рис. 11.4.
Двухуровневая модель ипотечного кредитования предполагает формирование отдельного обширного сегмента фондового рынка – рынка ценных бумаг, обеспеченных недвижимостью, что делает возможным существенное расширение масштабов ипотечного кредитования.
Зарубежный опыт
Масштабы ипотечного кредитования и используемые в нем модели зависят от двух факторов: от масштабов рынков недвижимости и от масштабов и специфики национальных финансовых рынков. Так, распространение двухуровневой модели ипотечного кредитования в США обусловлено тем, что в стране традиционно преобладает частная собственность на жилье, а основу финансовой системы составляет фондовый сектор, в отличие от европейских стран, где доминирует банковская система. При этом в США доля ипотечных цепных бумаг составляет около 25% всего рынка долговых бумаг.
Огромные масштабы ипотечного рынка, его высокая доля в фондовом рынке, безусловно, имеют и обратную сторону. Ипотечный кризис, возникший в США в 2007– 2008 гг., стал фактором, который не только потряс финансовую систему США, но сказался негативно на состоянии мировых финансов в целом, затронув и российский финансовый рынок (значительно сократились возможности привлечения инвестиционных ресурсов на мировых рынках, в том числе в сферу ипотеки).
Непосредственной причиной кризиса стало существенное снижение требовательности к заемщикам, а это, в свою очередь, стало следствием длительного и устойчивого роста рынка жилья. Высокие темпы роста рынка, сопровождавшиеся и ростом цен, привели к повышению спроса на ипотечные кредиты со стороны заемщиков, которые стали рассматривать ипотечные кредиты как источник для модернизации и расширения жилья, под которое можно было получить новый ипотечный кредит. С другой стороны, для банков, выдающих кредиты, рост цен создавал как будто дополнительные гарантии возврата кредита за счет роста стоимости залога, что и мотивировало их снижать требования к заемщикам в условиях растущей экономики.
Согласно п. 1 статьи 1 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (Закон) по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом.
Ипотечное кредитование широко известно в иностранной практике. К мировым моделям ипотечного кредитования относятся, главным образом две:
- одноуровневая модель ипотечного кредитования (смотрите статью "Мировые модели ипотечного кредитования: одноуровневая модель" );
- двухуровневая модель ипотечного кредитования.
При двухуровневой модели ипотечного кредитования банк выдает заемщику ипотечный кредит, обеспеченный закладной на недвижимость.
Затем банк, как правило, продает право требования по ипотечному кредиту государственному ипотечному агентству – финансирование ипотеки идет в основном за счет развитого вторичного рынка ценных бумаг.
Основными покупателями выпущенных облигаций являются в основном пенсионные фонды, инвестиционные фонды, страховые компании и др.
Таким образом, при двухуровневой модели рефинансирования банки продают закладные специальным организациям, которые используют их как покрытие для выпуска ипотечных бумаг, на привлеченные деньги снова выкупают закладные у банков.
- Могидж и ипотека – одно и то же?
При этом в качестве обеспечения выполнения денежных обязательств заемщика выступает сама недвижимость, приобретенная в кредит, формальным владельцем которой до ликвидации (выполнения) кредитного обязательства является кредитор.
Суть могиджа состоит в формальной передаче залогодателем титула собственности на заложенную недвижимость в пользу кредитора-залогодержателя на период до прекращения действия залога. При этом происходит временное расщепление права собственности на объект залога: права владения и пользования до прекращения основного обязательства, как правило, остаются у залогодателя, а право распоряжения, формальное "титульное" право собственности, переходит к залогодержателю.
Преимуществом могиджа перед ипотекой является то, что в случае невыполнения обязательства проблемы реализации залогового права кредитора не возникает, поскольку он стал формальным собственником заложенного имущества уже в момент вступления в силу договора могиджа.
Хотя mortgage обычно переводится на русский язык как "ипотека", такой перевод носит условный характер, поскольку могидж есть несколько иное, чем ипотека. Согласно схеме могиджа одна сторона - должник - передает другой стороне - кредитору - право на определенное имущество для обеспечения исполнения своего обязательства.
- Применение двухуровневой модели в России
В России попытки построить ипотечный рынок по образцу наиболее эффективных систем не привели к успеху. В России целесообразно способствовать развитию более простой модели жилищного ипотечного кредитования, которая лучше всего для нее подходит.
Двухуровневая схема организации рынка должна строиться на гарантиях государства; на бюджетные деньги создано ОАО "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию" (АИЖК), которое разрабатывает и внедряет двухуровневую систему ипотечных кредитов (Постановление Правительства РФ №462 от 8 сентября 2004 г. "О предоставлении государственной гарантии Российской Федерации по заимствованиям открытого акционерного общества "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию").
Банк выдает ипотечный кредит заемщику, долг выкупается у банка АИЖК, с ним же заемщик и расплачивается за кредит. АИЖК выкупает закладные только у тех банков, которые выдают ипотечные кредиты по стандартам самой АИЖК. АИЖК предусматривает выдачу и погашения кредита только в рублях по ставке 15% годовых. При этом минимальный кредитный срок должен составлять от 1 года до 20 лет, а первоначальный единовременный взнос должен быть не менее 30% от стоимости приобретаемого жилья на дату оценки. Ставка очень низкая, однако пока реализовать саму идею создания АИЖК в полной мере не получается.
Внедрение в России двухуровневой системы ипотечного кредитования столкнется с рядом принципиальных проблем, например:
- отсутствие развитого рынка ценных бумаг;
- неликвидность ипотечных обязательств на вторичном рынке;
- обеспечение банков долгосрочными дешевыми кредитными ресурсами.
- рынок недвижимости, обладающий необходимыми характеристиками для участия в ипотечном кредитовании;
- первичный рынок ипотечных кредитов, охватывающий совокупность деятельности кредиторов и должников, вступающих между собой в соответствующие обязательственные отношения, при которых должник (залогодатель) в качестве способа исполнения предоставляет, а кредитор (залогодержатель) принимает в залог недвижимое имущество;
- вторичный рынок ипотечных кредитов, обеспечивающий передачу прав по закладным и ипотечным кредитам (продажа уже выданных ипотечных кредитов), а также реинвестирование выданных ипотечных кредитов. Вторичный рынок является связующим звеном между кредиторами на первичном ипотечном рынке и инвесторами на рынке ипотечных ценных бумаг, обеспечивая аккумуляцию денежных средств инвесторов и направляя финансовые потоки (через выпуск облигаций и их размещение на фондовом рынке) в ипотечные кредиты.
Ипотека - это залог недвижимого имущества при получении ссуды в кредитном учреждении, дающий право кредитору (залогодержателю) преимущественного удовлетворения претензий к должнику (залогодателю) за счет стоимости заложенного имущества. Залогодержатель в случае неисполнения залогодателем обязательства по возврату ссуды обретает право получить компенсацию за счет реализации заложенной недвижимости в первоочередном порядке (в сравнении с другими кредиторами).
Существует чистая ипотека (кредит на любые цели с залогом недвижимости) и целевая ипотека (кредит на покупку недвижимости, которая и будет предметом залога).
Существуют различные варианты сочетаний объекта залога и объекта кредитования: ссуда на строительство жилья под залог этого же жилья; ссуда на строительство жилья под залог земельного участка; ссуда на приобретение земельного участка под залог жилья и т.д. В качестве залога жилья может быть предоставлена другая (запасная) жилая площадь заемщика, либо единственная площадь, на которой он проживает.
Отличительными чертами нынешнего этапа становления в России системы ипотечного жилищного кредитования являются:
Спад жилищного строительства в результате кризиса;
Низкое качество кредитного портфеля, высокая доля невозвратов;
Рост процентных ставок по ипотечным кредитам;
Пересмотр условий договоров по ранее выданным кредитам.
Обычно операции на ипотечном рынке осуществляются в два этапа. На первом этапе, называемом первичным рынком, происходит предоставление кредитов под залог недвижимости. Поскольку банки предоставляют кредиты на длительный срок и под относительно невысокий процент, у них снижается объем доступных денежных ресурсов, которые необходимы для осуществления повседневной деятельности. Вопрос, как в кратчайшие сроки вернуть себе отданные на длительный срок деньги, называется проблемой рефинансирования выданных кредитов. Для решения этой проблемы возникает вторичный рынок ипотечного кредитования.
Основные способы рефинансирования кредитов сводятся либо к полной уступке прав по выданному банком ипотечному кредиту специализированной организации, либо к выпуску ценных бумаг самим банком, выдавшим кредит при оставлении требований по этому кредиту на своем балансе. Например, переуступка прав требования по закладной третьим лицам.
Исходя из способа рефинансирования ипотечных кредитов были построены базовые модели ипотечного кредитования - двухуровневая (классическая) и одноуровневая, которые именуются еще по названиям тех стран, где получили наибольшее развитие.
1. Классическая (двухуровневая) модель организации ипотечной системы была создана и получила наибольшее развитие в США. По инициативе американского правительства были созданы специальные правительственные структуры, которые страховали выдаваемые банками ипотечные кредиты. Это т.н. американская схема ипотечного кредитования, при которой ипотечные кредиты, выданные банками, переуступаются специально созданным ипотечным агентствам. Они свою очередь пакетируют единичные кредиты, выпускают под сформированные пакеты (пулы) ипотечные ценные бумаги, продают их на фондовом рынке, опять покупают кредиты у банков и т.д.
2. В отличие от классической модели ипотечного кредитования при одноуровневой модели банк, который выдал ипотечный кредит, самостоятельно выпускает ценные бумаги облигационного типа, обеспеченные, с одной стороны, выданными ипотечными кредитами, а с другой - недвижимостью, заложенной заемщиками для получения кредита. Эту модель еще называют немецкой моделью ипотеки. Одноуровневая система в большей степени распространена в странах Западной Европы. В отличие от американской, она сформировалась не благодаря решению правительства, а в процессе естественной эволюции европейской кредитной системы.
В России за основу принята двухуровневая модель ипотечного кредитования. Это отражено в принятой Концепции развития системы ипотечного жилищного кредитования.
